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■金銭には時間的価値があります。将来、受ける金銭を現在価値に割り引く時
の割合を、１年あたりの割合で示したものをいいます。将来、受け取る事の
出来る金銭は不確実です。リスクが高いほど、割引率は高くなります。
割引率は不動産投資に必要とされる収益率であり不動産投資の為の資金を融
資する、金融機関、投資家が要求する投資利回りです。
■純収益と不動産価値との比率です。一定期間の純収益から対象不動産の価
値を直接求める際に使用される利回り（キャップレート）です。還元利回りで
還元する純収益は不動産鑑定評価基準では、償却前の純収益を還元する事が
原則とされています。還元利回りは割引率と同様、収益性が高いほど、
低くなります。
■割引率との関係から求める方法
還元利回り＝割引率ー将来の不動産の価値の増減×償還基金率 将来の増減を投資期間中の各年に配賦する為に償還基金率を使用します。
■総事業費に対して自己資金と借入金を調達して行う予定の事業計画がありま
す。借入金は元利均等返済とし返済年数はｎ年とします。借入金利、期待
利回り、それぞれに対応する投資額に対する求められる事業収益は割引率を
いくらとして検討する事になりますか。
■投資によって得る事が出来る毎年の収益の現在価値の合計と、投資に必要な
金額とが等しくなる割引率を求め、この割引率が資本コスト（資金を借入金
にて調達する場合は借入利率）より大であればその投資は有利であり、資本
コストより小であればその事業の採算性は劣ると判断します。その割引率を
内部利益率又は投資収益率といい、内部利益率の大なる事業ほど採算性は高
くなります。
■正味現在価値 ＝ 将来キャッシュフローの現在価値ー 投資金額
ある事業に対する投資を事前に判断する際に利用する指標です。投資によっ て得る事が出来る毎年の収益の現在価値の合計から投資金額を差し引いて求 めます。正味現在価値(NPV)がプラスに転じる年度を投資の判断基準に使用 します。
■事業の投資金額、その事業の売却想定額、借入利率、運用利率、２０年間の
事業純利益を入力して現在価値の総和、事業正味現在価値、投資回収年度等を
表示します。２０年のうち、入力がある年度まで計算します。
■最大２０年間の収益を入金額として入力し検討割引率による、
その年度の複利現価率により現在価値を計算し、その累計額
を算出します。検討する年度まで入金額を入力してください。
途中の年度で収益が０になる場合は入金額に１を入力して
ください。検討最終年度に資産売却等の特別収益がある場合
は、最終年度の入金額に加算されて計算します。
■これは賃貸事業の単純な収支の状況から検討年度の現在価値を算出するものです。
割引率は低め、還元利回りは高めに設定する事で現在価値は低めに算出され事業
の成否を安全側に判定する方向になります。検討年度の総現在価値は収益現在価
値の累計と検討年度の売却想定額現在価値との合算額です。
■ある事業に対する投資を事前に判断する際に利用します。資本コストを用いて
将来のキャッシュフローを現在価値に割り戻す方法で計算します。賃貸事業の
将来の売却を前提として事業期間中の純収益（インカムゲイン）の現価と売却
金額（キャピタルゲイン）の現価を合計して収益価格を求めるものです。
■初期投資額を借入金と自己資金とで調達する予定の収益事業計画があります
。又、借入金に対する支払い利息は節税効果があり、その現在価値を税引後
の純収益の現在価値と合算してフリーキャッシュフローとします。将来にわ
たって得られるキャッシュの累計を正味現在価値(NPV)といい、NPVがプラス
に転じる年度を投資の判断基準に使用します。節税効果算出の課税率は入力
無い場合は、４０％として計算します。
■借入金にて事業を行う場合、その借入条件、割引率、最大１０年間の事業の純利益
を入力して、現在価値を求めます。５年間の検討を行う場合は５年まで純利益を
入力してください。
■これは賃貸事業の単純な収支の状況を計算するものです。実際の単独な事
業では、借入金利息、減価償却等により、収益は変化しますが、この検討
では考慮しません。金額を入力し、その金額の変化と変化の程度を入力し
ます。例えば金額を毎年変化させる場合は、１ と入力したうえで変化を
増加、させる場合はプラスで減額の場合はマイナスで数値を記入します。
又、事業開始より３年間は収支を低減する事ができますので割合を入力し
調整してください。
■賃貸事業の収入と支出の損益のバランスを検討し且つその事業の資金繰りの
状況を検討するものです。基本条件、収入、支出等の入力を行い計算ボタン
をクリックします。計算後、データを修正して再計算を行う場合は入力値を
変更して計算ボタンをクリックして下さい。収入、支出等はその変化と変化
の程度を入力します。例えば金額を毎年変化させる場合は、１ と入力した
うえで変化を増加させる場合はプラスで、減額の場合はマイナスで数値を記
入します。
■これは収入と支出のバランスを検討し単純な収支計算を行うものです。
項目と金額を入力し、その金額の変化と変化の程度を入力します。
例えば金額を毎年変化させる場合は、１ と入力したうえで変化を増加、
させる場合はプラスで減額の場合はマイナスで数値を記入します。
■複利終価率とは現在の金額が一定期間後にいくらになるかを求める時に使用
する係数です
■複利現価率とは一定期間後に目的の元金をえるには年利率ｒで現在いくらを
預金すればよいかを求める係数です。
■年金終価率とは一定の利率ｒで一定の金額を複利で運用積立した時にｎ年後
の将来いくらになるか計算する係数です。
償還基金率 D-19S 
【クリックしてください】
■将来ｎ年後の年末に一定額を得るために各年末に積み立てるべき金額を求め
る場合に使用する係数です。不動産鑑定評価では建築物の資産の償却金額を
求める場合に使用します。
■毎年の年金支払い額から利息分を控除した金額の総和を求める時に使用する
係数です。つまり将来ｎ年間にわたって支給される年金額Aをそれぞれ支給
時点から現在時点まで年利率 (ｒ)％で複利運用され蓄積された年金を現在
価値に割り引いた金額を求めるものです。
■借入金の各期の返済額を求める場合に使用します。元利均等償還率ともいい
ます。将来時点（ｎ年末）に元金A円を返済するために、各年末に支払う一定
の額（借入金の年利率(ｒ)％よる利子を含んだ返済額）を求める場合に使用
する係数です。
■毎年一定額の純収益（償却前）を生む事業のｎ年間において各年度の純収
益の蓄積利回り(ｒ)によるｎ年度の複利運用額の合計金額を報酬利回り(ｓ)
により割り戻した現在価値(収益価額)を求める場合に用いる係数です。
■元本(資本) Aを一定利率(ｒ)で複利運用しながら、毎年一定金額を一定期間
、取り崩していくとき、その金額を計算するために使用する係数です。年金
現価率の逆数となります。
■毎年一定額の年金Aが一定率の割合(ｇ)％で増加し一定の期間(ｎ)各年末に
積立られる場合の年金を年利率(ｒ)％で現在価値に割り戻した金額の総計を
算出する場合に使用する係数です。増加率(ｇ)％が０の場合は、年金現価率
と同値となります。
■毎年一定額の期末の年金Aが一定率の割合(ｇ)％で増加することを前提に一
定の利率（r)％により一定の期間(ｎ)にわたっての各年末に元金と利息を償
還しようとする場合の初期年度の金額を算出するための係数です。増加率
(ｇ)％が０の場合は、年賦償還率と同値となります。
■建物の再調達原価Aが一定率の割合(ｇ)％で一定の期間(ｎ)に増加する状況
のなかで、(ｎ)年目末にその時点での再調達原価を得るために初年度の償却
額（積立額）を求める場合に使用するための係数です。増加率(ｇ)％が０の
場合は、償還基金率と同値となります。
■毎年一定の割合(ｇ)％で増加する元本の一定の期間(ｎ)後の複利終価額を割
引率(ｒ)％で割り戻した現在価値を求める場合に使用する係数です。増加率
(ｇ)％が０の場合は、複利現価率と同値となります。
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